金虹桥四周 小区

程家桥路269弄所属街道是虹桥镇。

上海闵行二手房频道为您供给上海闵行金虹桥街道光大花园小区二手房价格及房价走势，光大花园小区位于程家桥路269弄，楼盘均价54541元/m，由上海虹光房地产有限责任公司开发。

升值。

1、天文位置，流晶逸彩位于闵行区金虹桥板块，它横跨中外环，并与长宁、徐汇两区相交界，在充满 开展潜力的上海综合交通枢纽虹桥站以及上海出名的“富人区”古北国际社区之间，因该前提金虹桥板房价不断居高不下，买了会升值。

2、配套设备，小区四周 生活配套也十分成熟，万象城、顶新国际商务中心和成城购物广场等足以称心 食 饮 玩乐购等需求。

闵行区房价

闵行做为一个涉及到中外环的板块，各板块的房价都有着明显的区分。

古美、金虹桥、古北、龙柏、莘庄占据了房价的第一梯队，房源以改进 为主，其价格的变更极易影响区域的价格走势。

而浦江镇、马桥、华漕等则做为第二梯队的中坚力量，“刚改”做为主力。江川、颛桥、吴泾则是第三梯队，以刚需类型为主。

从成交构造上来看，闵行区的新房成交次要仍是以改进 为主，那也是区域房价相关于其他外环板块价格较高的原因之一。

以马桥为例，板块的房价较高，次要由区域内的高端别墅所带动，好比中星红庐、御涛园等项目，而区域内的公寓项目目前仅剩万科公园大道。

别的，很多中环外、外环内的项目配套完美 ，交通便当，价格也迫近市中心区域，成为鞭策区域房价上涨的关键 因素。

根据 CRIC供给的数据展现 ，2月闵行公寓均匀成交均价51212元/平，此中古美、梅陇板块成交均价更高，达72265元/平。成交量更高的是位于古美的万源城，成交均价82741元/平，带动板块的均价上涨。

目前古美社区已十分成熟，享莲花路商圈配套以及部门龙柏的商配，房价处于高位，关于刚需购房者来说，贷款压力较大，且板块内在售的新房项目也较少，多以大面积户型为主，比力合适自住改进 型购房者。

表中展现 ，莘庄板块公寓成交均价4.8万/平，36.8%的涨幅亦是年后的一波补涨。比拟板块将来的前景而言，目前的成交均价处于合理区间内。

莘庄区域在往 年遭到Todtown综合体、交通枢纽等利好，涨势凶猛，其涨幅的情状 能够将大宁的房价走势做为参考模板，然而因为其本身地段仍处于外环沿线的原因，在本年政策限造的情状 下，暂无新房推出。板块二手房均价庇护 在5-6万/平摆布，较往 年持平，部门房价泡沫被挤出，价格也回回 理性。从久远来看，莘庄的开展一定会越来越好，在目前的价位进 手，是较为合理的。

闵行区域内2月仅6个板块有成交，对折呈现了小幅下跌。在调控布景下，新房市场房价行涨，并闪现 小幅下跌，连结了不变场面。

别的，另根据 上海各区域公寓成交均价展现 ，闵行区环比降幅达31.04%。受过年的因素影响，板块1月成交量较少，有成交的多为高价盘，而2月成交锐减，区域均价也就逐步复原其实在价格，呈现大幅的下跌现象。

固然目前闵行区域内的主力产物仍以改进 盘为主，但一季度的待推项目将填补刚需的空缺，区域的整体均价还会有进一步下跌的趋向。

闵行新房市场改变 明显，房价继续 趋稳回落。对其中原地产阐发师张大伟认为，本轮楼市呈现改变 的次要原因是楼市政策调控，在政策按捺影响下，市场走势与政策施行力度密切 相关。

类室第整治后价格行涨下跌

闵行区域不单公寓类房源受严厉 调控，酒店式公寓等商住房源也被集中筛查、整治。

《闵行区“类室第”分类处置总体工做计划》文件要求闵行区内15个“类室第”项目整改恢复商办用处，在3月底之前，拆除隔墙、上下水管道和煤气管线。

如许的办法也就意味着该类型的项目将会失往 栖身的功用，同时也表现了闵行区域对政策的响应。

事实上，商办类型的产物被做为类室第停止出卖的现象已在上海继续 多年，因为其不限购不限贷的特征 ，受很多限购人群和投资客的热捧。

二手房交易税费的产生次要包罗以下4种情状 ：

一． 一般过户

1.营业税：（税率5.55% 卖方缴纳）根据 2010年房产新政，让渡出卖购置时间不敷5年的非通俗室第根据全额征收营业税，让渡出卖购置时间超越5年的非通俗室第或者让渡出卖购置时间不敷5年的通俗室第根据两次交易差价征收营业税，让渡出卖购置时间超越5年的通俗室第免征营业税。那里有两个要点①购置时间超越5年那里起首看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出卖收进 公用票据）那三种证件根据时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是通俗室第仍是非通俗室第。另：假设 所售房产长短室第类如商展 、写字间或厂房等则不管证能否过5年都需要全额征收营业税。

2. 小我所得税：（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收据件以家庭为单元出卖非独一住房需缴纳小我房让渡所得税。在那里有两个前提①家庭独一室第②购置时间超越5年。假设 两个前提同时称心 能够免交小我所得税；任何一个前提不称心 都必需缴纳小我所得税。注：假设 是家庭独一室第但是购置时间不敷5年则需要以纳税包管金形式先缴纳，若在一年以内可以从头购置房产并获得产权则能够全数或部门退还纳税包管金，详细退还额度根据两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻两边名下能否有其他房产做为家庭独一室第的根据，此中包罗固然产权证没有下放但是房管部分已经存案注销的住房（不包罗非室第类房产）。另注：假设 所售房产长短室第类房产则不管什么情状 都要缴纳小我所得税。并且地税局在纳税过程中关于营业税缴纳差额的情状 ，小我所得税也必需征收差额的20%

3. 印花税：（税率1%买卖两边参半）不外从2009年至今国度暂免征收。

4. 契税：（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳） 征收办法：根据基准税率征收交易总额的3%，若买方是初次购置面积不敷90平的通俗室第缴纳交易总额的1%，若买方初次购置面积超越90平（包罗90平）的通俗室第则缴纳交易总额的1.5%。 注：初次购置和通俗室第同时具备才能够享受优惠，契税的优惠是以小我计算的，只如果初次缴契税都能够享受优惠。若买方购置的房产长短通俗室第或者长短室第则缴纳交易总额的3%。

5.测绘费：1.36元/平米 总额=1.36元/平米*现实测绘面积 （08年4月后新政策房改房测绘费原则 ：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房假设 原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。

6.二手房交易手续费总额：室第6元/平米*现实测绘面积，非室第10元/平米

7.注销费：（工本费）80元 共有权证:20元。所需素材 ：⑴地税局需要卖方夫妻两边身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在统一个户口本上还需供给成婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（假设 卖方配头已经往 世还需要派出所的灭亡证明 一份） ⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明 或完税证明 复印件；如省曲房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注：房改房过户时需要配头一路出头具名签字；若配头已经往 世但利用了其工龄，假设 是在房改之后则需要先做继续 公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的灭亡证明 原件。省曲房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单元和省曲房改办盖印确认，并提交房改原始票据原件。

每个处所的税费计算办法差别，仍是要详细问题详细阐发

实例一：

低于计税批示 价

月亮岩路一套58.63平方米二手房，总共为7层楼房，买卖两边合同成交金额为6万元，房屋完工建成时间为1997年，购房办证时间为1997年，卖方共有两处房产，而买方为初次购房。

税费收取阐明 ：

1、成交价格低于计税基价的，按计税基价停止征收，成交价格高于计税基价的，按成交价格停止征收。考虑房屋的折旧因素，以计税基价为原则 ，每年可按2％扣减，更高不超越30％。

该房屋位于月亮岩路，根据 地盘分类划回 三类地段，而该房为7层楼房，室第类别为中高层建筑，根据两城区、金阳新区二手住房交易计税基价表，三类地段中高层建筑的计税基价为2960元/平方米。该房屋的完工时间为1997年，本年为2009年，建成已有12年，折旧年限为12年，按每年2％折旧计算，折旧比例为24％，折旧后的计税单价为：2960-2960×24％＝2249.6元/平方米。该房建筑面积为58.63平方米，计税批示 价为：2249.6×58.63=131894元。该房买卖两边的合同成交价为6万元，低于计税批示 价，相关税费按131894元征收。

2、该房属于通俗住房。

该房称心 通俗住房的3个原则 ，室第小区建立容积率在1.2以上、单套建筑面积在144平方米以下、现实成交价格低于同级别地盘上住房均匀交易价格1.44倍以下。

3、卖方需要交纳的税费：

A、营业税和附加。该房1997年购置，已经购置2年以上，免征营业税和附加。B、小我所得税。该房购置年限已经超越了5年，但因为卖房人在贵阳市还购买有其他住房，该房不属于其唯一的生活用房，需要交纳小我所得税，交纳金额为：131894×2％＝2637.88元。C：手续费：室第收取原则 为3元/平方米，即58.63×3=175.89元。D：地盘增值税：目前小我销售住房暂免征收地盘增值税。

4、买方需要交纳的税费：

A、契税。该房为90平方米以下的通俗住房，购房人是初次购置，契税按1％收取。即131894×1％=1318.94元。B、印花税：目前小我购置住房暂免征收印花税。C、注销费：80元。D、手续费：室第收取原则 为3元/平方米，即58.63×3=175.89元。

5、所有税费共计4388.6元，此中卖方需要交纳小我所得税2637.88元、手续费175.89元，共计2813.77元；买方需要交纳契税1318.94元、注销费80元、手续费175.89元，共计1574.83元。

实例二：

高于计税批示 价

虹桥新村一套98.41平方米的房屋，总共为7层楼房，买卖两边合同成交金额为26万元，房屋完工建成时间为2000年，购房办证时间为2003年，卖方有两处房产，买方为初次购房。

税费收取阐明 ：

1、虹桥新村根据 地盘分类划回 三类地段，而该房为7层楼房，室第类别为中高层建筑，根据两城区、金阳新区二手住房交易计税基价表，三类地段中高层建筑的计税基价为2960元/平方米。该房屋的完工时间为2000年，本年为2009年，建成已有9年，折旧年限为9年，按每年2％折旧计算，折旧比例为18％，折旧后的计税单价为：2960-2960×18％＝2427.2元/平方米，该房建筑面积为98.41平方米，计税批示 价为：2427.2×98.41=238861元。该房买卖两边的合同成交价为26万元，高于计税批示 价，相关税费按合同成交价停止征收。

2、该房属于通俗住房。

该房称心 贵阳市通俗住房的3个原则 。

3、卖方需要交纳的税费：

A、营业税和附加。该房1997年购置，已经购置2年以上，免征营业税和附加。

B、小我所得税。该房购置年限已经超越了5年，但因为卖房人还购买有其他住房，因而该房不属于其唯一的生活用房，需要交纳小我所得税，交纳金额为：260000×2％＝5200元。

C：手续费：室第收取原则 为3元/平方米，即98.41×3=295.23元。

D：地盘增值税：目前小我销售住房暂免征收地盘增值税。

4、买方需要交纳的税费：

A、契税。该房为通俗住房，但面积超越90平方米，契税按1.5％收取。即260000×1.5％＝3900元。

B、印花税：目前小我购置住房暂免征收印花税。

C、注销费：40元（经适房减半收取）

D、手续费：室第收取原则 为3元/平方米，即98.41×3=295.23元。

5、所有税费共计9730.46元，此中卖方需要交纳小我所得税5200元、手续费295.23元，共计5495.23元；买方需要交纳契税3900元、注销费40元、手续费295.23元，共计4235.23元。